Turismo a Siena

Dinamiche e impatti dell'offerta turistica nel territorio

Analisi di Alice Corona

Aggiornamento dati: 11 maggio 2026

Sintesi

L'offerta ricettiva del Comune di Siena è misurabile attraverso tre fonti che coprono fenomeni parzialmente sovrapposti ma non coincidenti:

  • Anagrafe LDP del Comune: fotografia amministrativa limitata a Siena Comune, distingue 13 tipologie incluse le locazioni turistiche imprenditoriali e non imprenditoriali;
  • ISTAT: serie storica annuale 2002–2024 a livello comunale per i 42 comuni dell'area, limitata agli esercizi imprenditoriali registrati con P.IVA;
  • AirDNA: dataset commerciale degli annunci Airbnb e VRBO allo snapshot del 5 maggio 2026, con granularità di singolo annuncio e identificativi di host e property manager.

Le quattro sezioni della pagina Offerta (Distribuzione, Pressione, Trend, Concentrazione) impiegano queste fonti con i filtri e le mappature documentati nei paragrafi seguenti. I valori delle tre fonti non sono direttamente confrontabili in termini assoluti: misurano oggetti definiti diversamente.

Le tre fonti sull'offerta ricettiva

Comune di Siena — anagrafe LDP

L'anagrafe comunale delle strutture ricettive è pubblicata sul portale siena.ldpgis.it ed è la fonte amministrativa più completa per il territorio di Siena. Contiene 1.221 strutture (scrape al maggio 2026) con denominazione, indirizzo, tipologia, numero di camere e posti letto.

La copertura è solo Siena Comune: gli altri comuni dell'area (San Gimignano, Montepulciano, Castellina in Chianti, ecc.) hanno anagrafi separate non integrate in questa pipeline.

Note:

  • Anagrafe registra esclusivamente le strutture autodichiarate: gli alloggi affittati senza notifica al Comune non sono catalogati. La regolarizzazione è obbligatoria, ma il tasso di adesione non è verificabile dall'esterno.
  • La tipologia "Locazioni Turistiche Non imprenditoriali" (890 strutture, l'85% delle LTB) raccoglie l'affitto breve sotto soglia di P.IVA, che ISTAT non rileva (v. sotto).
  • Ogni struttura è stata assegnata alla rispettiva sezione di censimento e zona urbana tramite spatial join sulle coordinate (v. paragrafo dedicato sotto).

ISTAT — statistica ufficiale del turismo

ISTAT pubblica annualmente la statistica delle strutture ricettive italiane attraverso il dataflow SDMX 122_54_DF_DCSC_TUR_1. La pipeline scarica la serie 2002–2024 per tutti i 42 comuni dell'Area (Siena + scope AirDNA).

Usiamo due categorie ISTAT: il totale (ALL) e gli "alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale" (DWELLINGS).

Note:

  • I dati sono solo a livello comunale: non è possibile distinguere Centro Storico da resto del Comune.
  • ISTAT rileva solo la quota imprenditoriale delle locazioni turistiche. È una limitazione rilevante, dato che secondo l'anagrafe comunale la componente non imprenditoriale rappresenta l'85% delle LTB a Siena.
  • La serie temporale è il punto di forza di questa fonte: con la stessa metodologia di rilevazione su 23 anni, mostra la crescita storica dell'offerta imprenditoriale.

AirDNA — vetrina delle piattaforme

AirDNA raccoglie le inserzioni pubblicate su Airbnb e VRBO e le rivende come dataset commerciale. Lo snapshot usato in questa inchiesta è del 5 maggio 2026 e copre lo scope "Siena Area" (42 comuni della Toscana centrale).

Per i dati dell'analisi, la pipeline pre-filtra a:

  • Solo listing con Airbnb Property ID valido, escludendo i 15.666 solo-VRBO perché potrebbero coincidere con annunci già su Airbnb (doppio conteggio). Resta una possibile sottostima per gli alloggi pubblicati solo su VRBO, ma l'impatto è verosimilmente marginale rispetto al rischio opposto di contare due volte lo stesso alloggio in maniera sistematica.
  • Solo Entire home/apt (esclude camere private, hotel room, dormitori).
  • Solo annunci "attivi", cioè con Last Scraped Date nel 2026.

I dati AirDNA hanno due limiti geografici: il comune di provenienza non è sempre corretto e la zona urbana di Siena non è assegnata. Per correggere:

1. Sono stati riassegnati manualmente 3 comuni interessati da fusioni amministrative dopo la categorizzazione AirDNA, più 1 comune con spelling normalizzato per permettere il join con ISTAT. Nel caso dei comuni pre-fusione, i loro annunci contribuiscono al totale del comune attuale per tutto il periodo considerato. Sono:

  • Barberino Val d'Elsa → Barberino Tavarnelle (fusione 2019: Barberino V.E. + Tavarnelle V.P.)
  • Tavarnelle Val di Pesa → Barberino Tavarnelle (stessa fusione 2019)
  • San Giovanni d'Asso → Montalcino (fusione 2017: San Giovanni d'Asso + Montalcino)
  • San Casciano Dei Bagni → San Casciano dei Bagni (normalizzata la maiuscola di "Dei" che impediva il join con i dati ISTAT)

2. A partire dalle coordinate, è stato fatto uno spatial join per assegnare gli annunci alla rispettiva sezione di censimento e zona urbana di Siena. Limite: le coordinate Airbnb non sono esatte (offset random per privacy), quindi alcune sezioni di confine possono finire fuori posto.

Note:

  • AirDNA è una rilevazione dell'offerta visibile sulle piattaforme, non un registro amministrativo: include tutti gli annunci pubblicati indipendentemente dalla regolarità fiscale o dalla registrazione comunale.
  • Il campo License contiene il Codice Identificativo Regionale (CIR) quando l'host lo dichiara nell'annuncio; il valore non è verificato dalla piattaforma e non distingue tra codice non comunicato e codice non posseduto.

Asimmetria delle tre fonti

I tre numeri non sono confrontabili in valore assoluto: misurano fenomeni che si sovrappongono ma non coincidono.

Caratteristica Comune ISTAT AirDNA
Granularità sub-comunale ✓ — ✓
Copertura geografica Siena Tutta l'area Tutta l'area
Serie storica fotografia puntuale corrente 2002–2024 (annuale) 2016–2025 su base fotografia puntuale (~ una al mese)
LTB non imprenditoriali ✓ — ✓
Cattura il sommerso — — parziale

Per i KPI cross-fonte si usa la mappatura concordata:

Filtro Tipologia Comune ISTAT AirDNA
Tutte le strutture tipologia ∈ tutte le 13 categorie TYPE_ACCOMMODATION = 'ALL' (totale esercizi ricettivi) non applicabile: AirDNA copre solo gli annunci Airbnb di intero alloggio, non alberghi né camere private
LTB / appartamenti tipologia ∈ {Locazioni Turistiche Imprenditoriali, Locazioni Turistiche Non imprenditoriali, Locazioni Turistiche, Case e appartamenti vacanze} TYPE_ACCOMMODATION = 'DWELLINGS' (alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale) tutti i listing Entire home/apt attivi nello snapshot

La definizione di "Centro Storico" e assegnazione alle zone urbane

Il Comune di Siena pubblica, attraverso il già menzionato portale GIS LDP, l'attribuzione di ogni sezione di censimento a una zona urbana (codici CS, ACQC, PROP, ...). Lo scrape del portale produce un dizionario sezione → zona per 566 sezioni delle 729 totali del Comune.

Le 163 sezioni residue sono: - sezioni residenziali periferiche aggiunte dopo l'ultima catalogazione comunale; - sezioni "speciali" (chiese, parchi, ospedale, università, carcere) classificate da ISTAT come Convivenze o Aree verdi, mai catalogate da LDP perché senza popolazione residente standard.

Per il filtro Centro Storico abbiamo bisogno di sapere a quale zona appartengono tutte le sezioni, non solo quelle catalogate. La pipeline applica due livelli successivi di inferenza geometrica:

  1. Fill-holes "più stretto" — per ogni zona LDP si dissolvono le sezioni catalogate, si chiudono i buchi interni del poligono risultante, e si verifica in quale zona-filled ricade il centroide delle sezioni non catalogate. Quando un centroide ricade in più zone sovrapposte (caso tipico delle sezioni speciali interne), vince la zona col poligono originale più vicino. Recupera 81 sezioni.

  2. CS boundary-share — per le sezioni ancora non assegnate, si applica un criterio limitato al Centro Storico: se più del 50% del bordo della sezione è condiviso col dissolve CS, eredita CS. Recupera 2 sezioni: il carcere (SEZ21=725) e l'università centrale (SEZ21=735), entrambe geograficamente incastonate nelle mura.

Restano 80 sezioni "scoperte" (zona NaN), di cui 10 residenziali periferiche. Sono "isole" geometriche tra più zone senza una dominante chiara, o frazioni rurali fuori dal perimetro urbano catalogato (Taverne d'Arbia, Isola d'Arbia, oliveti).

Caveat sulla granularità Zona urbana: i conteggi per zona non sommano sempre al totale Siena Comune. Per AirDNA, 31 listing attivi (su 1.258, per 129 posti letto) sono in sezioni Siena "scoperte": periferie residenziali nuove e sezioni speciali non catalogate da LDP né recuperate dai due livelli di inferenza geometrica (fill-holes + boundary-share CS). Restano contati nel totale comunale ma non sono attribuibili a una zona urbana specifica, e quindi non compaiono in nessuna delle bolle del filtro "Zona": la somma "per zona" è 1.227 listing / 5.235 letti, non 1.258 / 5.364.

Migliore strategia futura: ottenere dal Comune di Siena lo shapefile ufficiale dei confini delle zone urbane, eliminando il ricorso a inferenza geometrica.

Codici LDP non documentati nel CSV ufficiale

Il file Descrizione Zone.csv fornito dal Comune di Siena contiene 25 codici zona; il portale LDP però ne usa attivamente almeno 4 in più senza pubblicarne il nome esteso: CORO, PREN, PCER, PISO. I nomi corrispondenti — Coroncina, Renaccio, Cerchiaia, Pian dell'Isola sono stati ricavati via reverse geocoding OpenStreetMap Nominatim sui centroidi delle sezioni di ciascun codice (per esempio, le 9 sezioni con codice CORO ricadono nel suburb OSM "Coroncina"). La patch è applicata in step 5 della pipeline e documentata caso per caso nel codice.

Il perimetro finale del Centro Storico è di 186 sezioni (167 LDP-dirette + 17 fill-holes + 2 boundary-share).

Sezioni di censimento ISTAT: convenzioni speciali

Sezioni fittizie

ISTAT delimita ogni Comune in sezioni numerate progressivamente, ma riserva due famiglie di numeri "fittizi":

  • 888888x — sezione che contiene esclusivamente le persone "senza tetto" e "senza fissa dimora" iscritte in anagrafe. Una per comune, popolazione tipicamente piccola. A Siena la sezione 8888888 contava 227 persone al 2023 (era 44 al 2021).
  • 999999x — sezione per zone in contestazione tra più comuni. Non applicabile a Siena.

Le persone senza fissa dimora contano nel totale comunale (sono nell'anagrafe) ma non sono attribuibili al Centro Storico in senso fisico, nonostante la loro sezione di censimento sia formalmente attribuita al Centro Storico: la pipeline le lascia con zona_codice = NaN. Quando il filtro Centro Storico mostra "10.405 residenti", quei 227 senza dimora non sono inclusi nel denominatore.

Sezioni "speciali"

Delle 729 sezioni di Siena, 238 non sono residenziali per costruzione ISTAT (COD_TIPO_S ≠ 1): chiese, parchi, ferrovie, ospedale, università, aree industriali. Per queste la popolazione censita è zero per definizione, anche se l'edificio fisico è dentro l'urbano. Il classificatore completo (52 codici, 11 macroaree) è estratto dal PDF ufficiale "Metadati-Macro-aree" ISTAT al momento della build — tipo_sezione nella pipeline contiene la label italiana ufficiale.

Metriche di pressione

La sezione Pressione mostra due indicatori normalizzati:

  • Letti ogni 100 residenti — posti_letto / popolazione × 100. Misura la "saturazione turistica" relativa alla residenza. Denominatore: P1 (popolazione residente) dal censimento ISTAT 31-12-2023, sommato sulle sezioni della feature.
  • % strutture su abitazioni — n_strutture / n_abitazioni × 100. Misura quanta parte del patrimonio abitativo è in offerta sulla piattaforma. Denominatore: A8 (totale abitazioni) dal censimento ISTAT 2023. Significativa solo per LTB/appartamenti (gli alberghi non sono "abitazioni").

L'area di confronto (42 comuni)

Il filtro "Tutta l'area" dei widget corrisponde a 42 comuni della Toscana centrale: il set è derivato dallo scope AirDNA "Siena Area".

Note:

  • ISTAT copre tutti e 42 i comuni a livello aggregato comunale (la fonte è scaricata dal dataflow 122_54_DF_DCSC_TUR_1 per l'intera Toscana e poi filtrata ai 42 comuni dell'area).
  • AirDNA copre 40 comuni con almeno 1 listing attivo nel 2026 (gli altri 2 hanno solo annunci VBRO).
  • L'anagrafe del Comune copre solo Siena Comune: per gli altri 41 comuni non c'è equivalente integrato in questa pipeline.
  • Solo AirDNA permette il confronto cross-comunale a livello di singolo annuncio.

Fonti